Dr. Eduardo Aranda·Advogado Especialista em Processo Civl ·14 de junho de 2026
O contrato de compra e venda de imóvel esconde riscos que podem custar caro. Saiba o que é sinal, entrada, comissão de corretagem e o que acontece se você desistir após assinar.
1. O que é o Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
O contrato de compra e venda de imóvel é o negócio jurídico pelo qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade de um bem imóvel ao comprador, mediante o pagamento de um preço. Está regulado pelos Arts. 481 a 532 do Código Civil e, para produzir efeitos perante terceiros, exige o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Na prática, a compra de um imóvel raramente acontece em um único ato. O mais comum é que ela se desenvolva em etapas: primeiro uma proposta, depois um contrato de promessa (pré-contrato), e por fim a escritura pública definitiva lavrada em cartório. É justamente nessas etapas intermediárias que estão os maiores riscos para o comprador.
Atenção: Empresas imobiliárias como Quinto Andar, Loft, OLX e construtoras utilizam modelos próprios de contrato, mas todos devem respeitar os limites impostos pelo Código Civil, pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) e pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018). Cláusulas abusivas podem ser anuladas judicialmente.
2. Sinal e Arras no Contrato de Compra e Venda de Imóvel
O sinal — também chamado de arras — é o valor pago antecipadamente pelo comprador ao vendedor no momento da assinatura do contrato ou da proposta, como forma de demonstrar seriedade e garantir o negócio. Está previsto nos Arts. 417 a 420 do Código Civil e é um dos pontos mais importantes — e mais mal compreendidos — nos contratos imobiliários.
Existem dois tipos de arras, com consequências jurídicas completamente diferentes:
| Tipo | Previsão Legal | Se o comprador desistir | Se o vendedor desistir |
|---|---|---|---|
| Arras Confirmatórias | Arts. 418-419 CC | Perde o valor do sinal para o vendedor + pode haver indenização suplementar | Devolve o sinal em dobro + pode haver indenização suplementar |
| Arras Penitenciais | Art. 420 CC | Perde o valor do sinal — sem indenização adicional | Devolve o sinal em dobro — sem indenização adicional |
Regra prática: Se o contrato não especificar o tipo de arras, presume-se que são confirmatórias — o que significa que nenhuma das partes tem direito ao arrependimento e a parte prejudicada pelo descumprimento pode exigir indenização além do valor do sinal. Sempre verifique o que está escrito no contrato antes de assinar.
Exemplo Prático — Arras Confirmatórias
Valor do imóvelR$ 500.000,00
Sinal pago pelo comprador (10%)R$ 50.000,00
Comprador desiste → perdeR$ 50.000,00
Vendedor desiste → devolveR$ 100.000,00
* Nas arras confirmatórias, a parte prejudicada pode ainda requerer judicialmente indenização suplementar se comprovar prejuízo maior que o valor do sinal.
3. Entrada: Diferença entre Sinal e Entrada no Contrato de Imóvel
Muitas pessoas confundem sinal com entrada, mas são conceitos distintos com finalidades diferentes:
O sinal (arras) tem função de garantia e, em caso de desistência, funciona como indenização prefixada. Já a entrada é simplesmente a primeira parcela do pagamento do preço do imóvel — um adiantamento que será abatido do valor total na hora da escritura definitiva, sem função de garantia por si só.
Na prática imobiliária, especialmente em lançamentos e imóveis na planta, o sinal e a entrada frequentemente se confundem em um único pagamento inicial. Por isso é essencial ler atentamente o contrato para entender a natureza jurídica de cada valor pago — se é sinal (arras), se é entrada (princípio de pagamento) ou se é ambos.
Importante: O valor do sinal dado como arras é sempre abatido do preço final do imóvel se o contrato for concluído — conforme o Art. 417 do Código Civil. Portanto, não é um custo adicional, mas sim um adiantamento que demonstra compromisso com o negócio.
4. Comissão de Corretagem: Quem Paga e Quais São os Riscos?
A comissão de corretagem é a remuneração devida ao corretor de imóveis pela intermediação do negócio. Está regulada pelos Arts. 722 a 729 do Código Civil e pela Lei nº 6.530/1978 (Lei dos Corretores de Imóveis).
Quem paga? Por regra, a comissão é devida por quem contratou o corretor — normalmente o vendedor. No entanto, o STJ fixou no Tema 938 que é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão, desde que ele seja informado previamente e o valor esteja destacado no contrato.
Qual o valor? Para imóveis urbanos, a tabela do CRECI-SP prevê de 6% a 8% do valor do imóvel. Para imóveis rurais, de 8% a 10%.
| Situação | A corretagem é devida? |
|---|---|
| Contrato assinado e negócio concluído | Sim — resultado útil alcançado |
| Comprador desiste após assinar o contrato | Sim — o corretor já cumpriu sua função |
| Vendedor desiste após assinar o contrato | Sim — comprador pode exigir reembolso do vendedor |
| Financiamento não aprovado pelo banco | Não — resultado útil não alcançado (jurisprudência do STJ) |
| Negócio desfeito antes da assinatura do contrato | Depende — se houve proposta aceita, pode ser devida |
Risco frequente: Muitos compradores ficam surpresos ao descobrir que, mesmo desistindo da compra, ainda devem a comissão de corretagem ao corretor. Isso ocorre porque o corretor já cumpriu seu papel ao aproximar as partes e obter a assinatura do contrato. Verifique sempre se o valor da corretagem está destacado no contrato e quem é o responsável pelo pagamento.
5. Riscos de Assinar a Promessa de Compra e Venda e Desistir do Negócio
A promessa de compra e venda — também chamada de compromisso de compra e venda ou pré-contrato — é o instrumento mais utilizado nas transações imobiliárias. É por meio dela que as partes firmam o compromisso de celebrar o contrato definitivo no futuro. Está prevista nos Arts. 462 a 466 do Código Civil.
O grande risco está em assinar esse documento sem ler com atenção — pois ele gera obrigações jurídicas imediatas e as consequências da desistência podem ser muito onerosas:
- Perda do sinal: em caso de desistência do comprador, o vendedor retém o valor das arras — que pode representar 10% a 20% do valor do imóvel.
- Multa contratual: além da perda do sinal, muitos contratos preveem multa adicional por rescisão, que pode chegar a 25% dos valores pagos.
- Comissão de corretagem não reembolsável: mesmo desistindo, o comprador pode continuar devendo a comissão ao corretor.
- Despesas com ITBI e registro: valores já pagos a título de impostos e taxas cartoriais podem não ser reembolsados.
- Ação de execução específica: o vendedor pode ajuizar ação judicial para obrigar o comprador a concluir o negócio, especialmente se as arras forem confirmatórias.
- Prejuízo ao crédito: o inadimplemento pode ser apontado nos órgãos de proteção ao crédito.
Lei do Distrato — Lei nº 13.786/2018: Para imóveis em incorporação imobiliária (na planta), a lei regulamenta o distrato e limita as retenções pela construtora em até 25% dos valores pagos (ou 50% em casos de patrimônio de afetação). Para imóveis prontos e usados, as regras são definidas pelo Código Civil e pelo contrato firmado entre as partes.
6. O que Verificar Antes de Assinar o Contrato de Compra e Venda de Imóvel
A melhor forma de se proteger é a análise jurídica prévia do contrato por um advogado especialista em Direito Imobiliário. Mas há pontos que qualquer comprador deve verificar antes de assinar:
- Matrícula do imóvel atualizada: verifique se o vendedor é realmente o proprietário e se há ônus, penhoras ou hipotecas registradas.
- Certidões negativas do vendedor: ações trabalhistas, fiscais e cíveis em nome do vendedor podem comprometer a transferência do imóvel.
- Tipo de arras: o contrato deve especificar se são confirmatórias ou penitenciais — e as consequências de cada uma.
- Valor e responsabilidade pela corretagem: deve estar claramente destacado no contrato quem paga e quanto.
- Prazo para outorga da escritura definitiva: verifique se há prazo fixado para a assinatura da escritura e quais são as penalidades pelo descumprimento.
- Cláusulas de rescisão: leia atentamente as condições e penalidades em caso de desistência por qualquer das partes.
- Regularidade fiscal do imóvel: verifique se há débitos de IPTU, condomínio ou taxas que possam ser transferidos ao comprador.
Conclusão: Assinar um contrato de compra e venda de imóvel sem orientação jurídica é um dos erros mais comuns — e mais caros — que um comprador pode cometer. A análise prévia do contrato por um advogado especialista em Direito Imobiliário é um investimento que pode evitar prejuízos muito maiores no futuro. Não se deixe pressionar pela urgência da negociação: um contrato mal assinado pode custar dezenas de milhares de reais.
Legislação:
Lei nº 13.786/2018 — Lei do Distrato Imobiliário
Lei nº 8.078/1990 — Código de Defesa do Consumidor
Lei nº 6.530/1978 — Lei dos Corretores de Imóveis
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Dr. Eduardo Aranda
Advogado especialista atuante em Direito Civil, Imobiliário, Sucessões e Família. Antes de assinar qualquer contrato de compra e venda de imóvel, consulte um especialista. Entre em contato e agende sua análise contratual.
